Mgr. Pavla Krejčí
Oddíl 7
Smlouva o smlouvě budoucí
§ 1785
Základní ustanovení
Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.
§ 1786
[Povinnost k uzavření smlouvy]
Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.
§ 1787
[Určení obsahu budoucí smlouvy soudem nebo třetí osobou]
(1) Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud.
(2) Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.
§ 1788
[Zánik povinnosti uzavřít smlouvu]
(1) Nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.
(2) Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

Společný komentář § 1785 až § 1788 NOZ

Vznik kontraktační povinnosti
Smlouva o smlouvě budoucí (pactum de contrahendo) není samostatným typem smlouvy, ale „zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost“. Na jejím základě vzniká smluvním stranám povinnost k uzavření určité konkrétní smlouvy (dále je „realizační smlouva“), přičemž se nemusí jednat pouze o smluvní typ uvedený v NOZ, ale může se jednat i o smlouvu nepojmenovanou. 

Základní nevýhodou právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí uvedené v ObčZ platném do 31. 12. 2013 byl „zákonný požadavek, že v této předběžné (přípravné) smlouvě musí být dohodnuty podstatné náležitosti smlouvy (§ 50a ObčZ), a tím zákoník vlastně nečinil rozdílu mezi smlouvou předběžnou a definitivní“. Z tohoto důvodu NOZ převzal především právní úpravu dříve obsaženou v ObchZ, u níž požadavky na určení obsahu budoucí smlouvy byly mnohem mírnější. 

Právní úprava 
Základní právní úpravu smlouvy o smlouvě budoucí je nyní třeba hledat v komentovaných ustanoveních (§ 1785 až § 1788). Tato právní úprava je dispozitivní a strany se mohou dohodnout jinak, než jak se v těchto ustanoveních předpokládá. Na tuto právní úpravu pak navazuje § 634, který se týká promlčení práv ze smlouvy o smlouvě budoucí. 

Účel smlouvy o smlouvě budoucí
Smlouva o smlouvě budoucí zakládá mezi subjekty kontraktační povinnost. „Účelem smlouvy o uzavření budoucí smlouvy je zachytit dohodu stran, které chtějí uzavřít určitou smlouvu s určitým obsahem, ale ještě nejsou schopny natolik konkretizovat jednotlivé závazky, aby mohly danou smlouvu přímo uzavřít.“ 

Jiné způsoby uzavírání smlouvy
Smlouvu o smlouvě budoucí je třeba striktně rozlišovat od jiných způsobů uzavírání smlouvy, zejména pak od postupu uvedeného v § 1748, kdy je již mezi smluvními stranami dohodnut podstatný obsah smlouvy. Na tento způsob uzavírání smlouvy je však právní úprava smlouvy o smlouvě budoucí neaplikovatelná. 

Předmět smlouvy 
Předmětem smlouvy o smlouvě budoucí je závazek alespoň jedné strany po výzvě realizované v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku po nabytí účinnosti smlouvy o smlouvě budoucí, uzavřít budoucí smlouvu (realizační smlouvu), jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 

Forma smlouvy 
Obecně mohou smluvní strany zvolit pro uzavření smlouvy o smlouvě budoucí jakoukoli formu (§ 559). Postačí tedy, pokud bude smlouva o smlouvě budoucí uzavřena ve formě ústní, a to i tehdy, pokud bude pro budoucí smlouvu, která má být na základě smlouvy o smlouvě budoucí uzavřena, vyžadována písemná nebo i přísnější forma (např. forma notářského zápisu, povinnost k ověření podpisů apod.). Zákon ovšem může konkrétní formu smlouvy o smlouvě budoucí pro určité právní vztahy vyžadovat. Někteří autoři se například domnívají, že pokud vyžadujeme „písemnou formu pro smlouvy, jimiž se zřizují věcná práva k nemovitostem (§ 560 NOZ), měla být tato forma dodržena i v případě smlouvy o smlouvě budoucí.“ S takovýmto názorem se však nemůžeme ztotožnit, neboť z dikce § 560 vyplývá, že se toto ustanovení vztahuje pouze na právní jednání, kdy již dochází ke zřízení či převodu věcného práva k nemovité věci, jakož i na právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší (tedy přímo na realizační smlouvu). Samotnou smlouvou o smlouvě budoucí však nedochází k dotčení právních vztahů k nemovitostem, nýbrž je pouze zakládána kontraktační povinnost stran. Proto nemusí být podle našeho názoru ani v těchto případech písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí dodržena. 

Jedním z mála případů, kdy je zákonem vyžadována písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí, je případ zakotvený v § 13 ZOK. Tedy případ, kdy by se smlouva o smlouvě budoucí uzavírala mimo rámec běžného obchodního styku mezi jednočlennou společností zastoupenou jediným společníkem a tímto společníkem. Pak by musela být smlouva o smlouvě budoucí nejenom uzavřena v písemné formě, ale musela by mít i ověřené podpisy. 

Nicméně z důvodu právní jistoty lze písemnou formu smlouvy o smlouvě budoucí plně doporučit, neboť to usnadní případnou důkazní situaci. 

Forma smlouvy ve vztahu k nemovitostem 
Dále je třeba zdůraznit, že při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, která bude mít vztah k nemovitostem, se nebude vyžadovat, aby byly v souladu s § 561 odst. 2 projevy účastníků (jejich podpisy) na téže straně, neboť se nejedná přímo o smlouvu, kterou se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci anebo kterým se takové právo mění nebo ruší.

Podstatné náležitosti smlouvy:
a)	identifikace smluvních stran, 
b)	závazek ke kontraktační povinnosti – tedy povinnost alespoň jedné nebo více smluvních stran uzavřít po vyzvání realizační smlouvu, 
c)	vymezení obsahu realizační smlouvy, přičemž tento obsah musí být vymezen alespoň obecným způsobem. 

Ad a) Smluvní strany 
Většinou jsou účastníci smlouvy o smlouvě budoucí a realizační smlouvy shodní. Nemusí tomu tak však být vždy. 

Smlouvu o smlouvě budoucí lze uzavřít i ve prospěch třetí osoby (§ 1767 až § 1769). Smlouvu o smlouvě budoucí lze takto uzavřít i ve prospěch subjektu, jenž má teprve vzniknout (např. zakládaná společnost s ručením omezeným). 

Práva o povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí také mohou přejít na jiný subjekt, např. v důsledku provedené přeměny společnosti nebo v důsledku smrti původního účastníka smlouvy. 

Judikatura
Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1691/2008 ze dne 25. srpna 2010
Práva a povinnosti vyplývající se závazkových právních vztahů zásadně nezanikají smrtí oprávněné či povinné osoby, nýbrž přecházejí na jejich právní nástupce; zanikají pouze ta práva a povinnosti, jež jsou vázány svým trváním na určitou osobu; tato vázanost vyplývá buď z dohody, nebo ze zákona, nebo z vlastní povahy a účelu závazku (§ 579 obč. zák.). Vázanost podle § 50a obč. zák. (pozn. nyní § 1785) trvá zásadně i v případě smrti jedné ze stran.

Manžel jako účastník smlouvy
Dále je třeba upozornit na to, že v případě, že na straně budoucího nabyvatele (např. kupujícího) bude stát osoba, jež bude nabývat věc do společného jmění manželů, pak k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a ani k uzavření následné realizační smlouvy tato osoba nepotřebuje souhlas manžela. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1079/99 ze dne 26. března 2001
Jestliže tedy smlouvou o smlouvě budoucí měla být věc teprve do bezpodílového spoluvlastnictví manželů získána, pak tuto smlouvu nelze považovat za právní úkon, který se týká společné věci. Naopak, jedná se o právní úkon spadající do výlučné sféry každého z manželů, a to i za stavu, kdy na zaplacení kupní ceny by mělo být použito společných peněz bez souhlasu druhého manžela. Proto v tomto případě manžel nepotřebuje, i když nejde o běžnou záležitost, souhlas druhého manžela k uzavření takové smlouvy, neboť z ní je oprávněn a zavázán pouze on sám.

Ad b) Závazek ke kontraktační povinnosti
Povinnost uzavřít realizační smlouvu musí ze smlouvy o smlouvě budoucí vyplývat minimálně jedné straně smlouvy (strana zavázaná). Druhá strana má naopak právo učinit výzvu k uzavření smlouvy (strana oprávněná). Pokud je smlouva o smlouvě budoucí uzavírána způsobem předvídaným zákonem, pak je vlastně smlouvou o smlouvě budoucí sjednáván závazek strany zavázané přijmout na výzvu strany oprávněné návrh k uzavření realizační smlouvy. 

Výzva k uzavření smlouvy
Pokud by oprávněná strana výzvu neuskutečnila, pak by straně zavázané nevznikla povinnost realizační smlouvu uzavřít (§ 1788). Zákon nestanoví, jakou formu musí výzva strany oprávněné mít. Požadavek na formu a obsah výzvy však může vyplývat z uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí. „Účinky vyvolává pouze výzva učiněná v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. Smlouva o smlouvě budoucí může stanovit různé požadavky, např. dobu, kdy tato výzva bude učiněna nejdříve, obsah výzvy a že bude mít povahu návrhu smlouvy.“

Lhůta k výzvě
Je obvyklé, že smlouva o smlouvě budoucí obsahuje lhůtu, ve které může oprávněná strana vyzvat stranu zavázanou k uzavření realizační smlouvy. Tato lhůta však není podstatnou náležitostí smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud není ve smlouvě o smlouvě budoucí tato lhůta uvedena, pak platí, že může strana oprávněná vyzvat stranu zavázanou k uzavření realizační smlouvy do jednoho roku ode dne účinnosti smlouvy o smlouvě budoucí (§ 1785). Tato lhůta má prekluzívní charakter; pokud by oprávněná strana nevyzvala stranu zavázanou k uzavření realizační smlouvy včas, povinnost uzavřít realizační smlouvu zaniká (§ 1788). Zároveň se též jedná o lhůtu hmotněprávní – v této lhůtě musí být výzva straně již doručena. 

Protože má jednoroční lhůta prekluzívní charakter, použijí se na ni v souladu s § 654 obdobně ustanovení o běhu promlčecí lhůty, tedy § 645 až § 652. Například se bude jednat o ustanovení stavění běhu lhůty při dohodě o mimosoudním jednání stran nebo z důvodu vyšší moci. 

Zde je třeba poznamenat, že strany si mohou dohodnout, že lhůta k výzvě nebude mít prekluzivní charakter. K tomu ani nemusí dojít výslovně, ale může to vyplývat z logiky smluvených práv a závazků plynoucích ze smlouvy o smlouvě budoucí. 

Judikatura 
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1657/2005 ze dne 16. října 2007
… sjednali-li účastníci ve smlouvě o uzavření budoucí smlouvy smluvní pokutu za porušení povinnosti předložit výzvu k uzavření realizační smlouvy, a to za každý den prodlení, pak tím objektivně projevili vůli vyloučit prekluzivní charakter uvedené lhůty. Jestliže může být účastník v prodlení s výzvou, nemůže současně neuskutečněním výzvy dojít v důsledku prekluze k zániku závazku uzavřít budoucí (realizační) smlouvu (jinak řečeno: nemůže nastat prodlení, pokud závazek zanikne, avšak může-li dojít k prodlení, musí závazek trvat čili existovat).

Vznik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu
Pokud má být realizační smlouva uzavřena na výzvu smluvní strany, pak povinnost uzavřít realizační smlouvu vzniká ve lhůtě, která je uvedena ve smlouvě o smlouvě budoucí. Pokud tato lhůta není ve smlouvě o smlouvě budoucí uvedena, pak vzniká povinnost straně zavázané uzavřít realizační smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve strana oprávněná v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí (§ 1786). Co se rozumí lhůtou bez zbytečného odkladu, záleží na okolnostech toho kterého případu. Přiměřená lhůta může být dohodnuta smluvními stranami. Pokud nebude určena ve smlouvě o smlouvě budoucí, je třeba tuto lhůtu určit, a to s ohledem na všechny rozhodné okolnosti. Bude se jednat o okolnosti především ve vztahu ke straně zavázané a ve vztahu k uzavírané smlouvě. Okolnosti na straně osoby oprávněné nebudou rozhodné. Rozhodnou okolností může být například druh uzavírané realizační smlouvy, okolnosti strany zavázané (např. v případě, že bude mít strana zavázaná bydliště nebo sídlo v zahraničí, může soud dovodit, že přiměřená lhůta může být delší, mohou existovat objektivní okolnosti, které uzavření realizační smlouvy bránily, např. vyšší moc, nemoc, apod.).

Judikatura 
Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 2484/2012 ze dne 10. prosince 2013
Lhůtu bez zbytečného odkladu používá zákonodárce často nejen v obchodním zákoníku, ale i v dalších předpisech soukromého práva a ve veřejném právu, přičemž většinou je tato lhůta určena ke splnění povinnosti nebo k uskutečnění právního úkonu či jiného projevu vůle. Takto vymezená lhůta přímo neurčuje, v jakém konkrétním časovém okamžiku je třeba povinnost plnit či jinak konat. Jde tak o neurčitou lhůtu, jejíž podstatu vymezuje již její slovní vyjádření. Z časového určení bez zbytečného odkladu je třeba dovodit, že jde o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude záviset na okolnostech konkrétního případu. (…) Z uvedeného je třeba dovodit, že pokud osoba, jíž je taková lhůta určena, bez zbytečného odkladu nejedná, bude mít zbytečný odklad (nedůvodná nečinnost) při přípravě splnění povinnosti či učinění právního úkonu, které jsou na tuto lhůtu vázány, ten důsledek, že právní účinky spojené s dodržením lhůty nenastanou.

Právo obrátit se na soud nebo na osobu určenou ve smlouvě
Pokud by zavázaná strana svou povinnost uzavřít smlouvu nesplnila, ačkoli k tomu byla včas vyzvána, může oprávněná strana požadovat, aby obsah realizační určil soud nebo osoba určená k tomu ve smlouvě [blíže k obsahu budoucí smlouvy a jejímu určení výklad pod písmenem c)]. 

Jiný způsob zakotvení povinnosti uzavřít smlouvu 
Povinnost uzavřít realizační smlouvu však může být ve smlouvě o smlouvě budoucí zakotvena i jinak. Smlouvou o smlouvě budoucí může být dohodnuto, že stranou oprávněnou i zavázanou jsou všechny strany smlouvy. Pak záleží na tom, která strana vyzve k uzavření smlouvy jako první; ostatní strany smlouvy musejí splnit na výzvu tuto svou povinnost k uzavření budoucí smlouvy. 

S ohledem na to, že § 1785 má dispozitivní charakter, tak se strany mohou dohodnout i jinak, například tak, že straně vznikne povinnost druhou stranu vyzvat k předložení návrhu realizační smlouvy (jinak se jedná o její právo, a nikoli povinnost). Strany se též mohou dohodnout, že realizační smlouva bude uzavřena bez výzvy – mohou si dohodnout již konkrétní okamžik podpisu budoucí smlouvy. Variabilita je v tomto případě poměrně velká. Je pak především na smluvních stranách, aby si dohodly podrobnější podmínky svého závazkového vztahu. Zákonná ustanovení musejí být v takových případech vykládána přiměřeně. „Povinnosti smluvních stran se vážou jen k těm povinnostem, které subjekty smlouvy o budoucí smlouvě jednotlivě převzaly; proto smluvní straně, jež převzala pouze povinnost předložit návrh smlouvy, nelze soudním rozhodnutím uložit povinnost, aby návrh předložený druhou stranou i přijala.“

Ad c) Vymezení obsahu budoucí smlouvy 
Obsah budoucí smlouvy musí být ve smlouvě o smlouvě budoucí sjednán alespoň obecným způsobem. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 29 Cdo 2637/2010 ze dne 27. listopadu 2012
Předmět plnění budoucí smlouvy musí být ve smlouvě o smlouvě budoucí určen alespoň obecně, tedy základním (rámcovým) vymezením. Určení musí být natolik konkrétní, aby předmět plnění budoucí smlouvy byl ve všech základních rysech určen tak, jak to odpovídá potřebám v daném případu, a aby bylo možno objektivně posoudit splnění závazků ze smlouvy o uzavření smlouvy budoucí. Bližší vymezení předmětu plnění budoucí smlouvy může být ponecháno na jednání o uzavření této smlouvy. Její předmět ovšem může být určen i přesně a na jednání o uzavření realizační smlouvy může být ponecháno jen stanovení podmínek plnění a konkrétní doby plnění.

Z hlediska (ne)platnosti smlouvy je právně nevýznamné, zda pohledávka, jež měla být předmětem budoucí smlouvy o postoupení pohledávky, k datu vzniku smlouvy o uzavření budoucí smlouvy již existovala či nikoli.

Dohoda o konečné podobě
Obsah budoucí smlouvy však může být sjednán i tak, že se smluvní strany dohodnou na konkrétní „závěrečné podobě“ realizační smlouvy. Pokud by byl dohodnut úplný obsah realizační smlouvy, nemůže se smluvní strana domáhat její změny. 

Pokud nebyl dohodnut obsah smlouvy úplným způsobem, musí být ze smlouvy „zjevné, co má být předmětem plnění. Má-li jít o plnění za úplatu, musí úplatnost vyplývat ze smlouvy (§ 555 a násl.). Přihlíží se přitom i k obvyklosti, např. s ohledem na podnikání druhé strany (např. § 2438 a 2406).“

Obsah budoucí smlouvy však může být ve smlouvě o smlouvě budoucí dohodnut i tak, že bude například dohodnuta již téměř celá podoba budoucí smlouvy, nebudou však dohodnuty některé její náležitosti, které nebyly smluvním stranám v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí známy (například č. p. domu, které bude teprve přiděleno, číslo kolaudačního rozhodnutí, které bude teprve vydáno). Pak může být smlouvou o smlouvě budoucí oprávněné straně přiznáno právo k doplnění těchto náležitostí do budoucí smlouvy. Mohou být též dohodnuty různé varianty smlouvy, které mohou být stranou oprávněnou do smlouvy doplňovány podle nastalých okolností. 

Povinnost strany oprávněné navrhnout obsah budoucí smlouvy
Každopádně zákon počítá s tím, že navrhnout obsah realizační smlouvy (pokud není smluvními stranami kompletně sjednán již ve smlouvě o smlouvě budoucí) je povinna strana oprávněná, přičemž tento návrh by měl být součástí výzvy k uzavření smlouvy. Smluvní strany se však samozřejmě mohou dohodnout jinak. 

Pokud strana zavázaná tento návrh smlouvy vypracovaný stranou oprávněnou nepřijme a nesplní svou povinnost uzavřít smlouvu, vzniká straně oprávněné požadovat, aby obsah realizační smlouvy určil soud nebo třetí osoba (viz dále – určení obsahu realizační smlouvy soudem nebo třetí osobou). 

Některé zvláštnosti určení obsahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní 

Smlouva bez určení konkrétní kupní ceny
Pokud se týká smlouvy o budoucí smlouvě kupní ve vztahu k nemovitostem, nemusí podle našeho názoru taková smlouva obsahovat ani určení kupní ceny. Důležité je pouze to, aby bylo ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmé, jaká nemovitost má být předmětem prodeje, že se jedná o prodej úplatný a že smluvní strany mají vůli uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí bez určení kupní ceny. Kupní cena se pak určí podle pravidel uvedených v NOZ (zejména pak podle § 2085 odst. 2 – kupní cena se určí jako cena, za niž se prodává týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření kupní smlouvy (nikoli smlouvy o smlouvě budoucí) a za obdobných podmínek). 

Na druhou stranu, pokud by byl ve smlouvě o smlouvě budoucí určen „mechanismus, na základě kterého má být kupní cena pro účely kupní smlouvy určena, avšak tento mechanismus neumožňuje ke dni uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě určení, jaká konkrétní částka má představovat kupní cenu“, zakládalo by to absolutní neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí. Nelze totiž dovozovat vůli stran nad jejich ujednání a například určit kupní cenu jiným způsobem, než se smluvní strany dohodly. 

Identifikace nemovitostí
Pokud se týká identifikace nemovitostí ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, postačí, pokud budou označeny tak, aby nebyly zaměnitelné s jiným předmětem. Smlouva o smlouvě budoucí se také může týkat nemovitostí, které převodci do vlastnictví teprve nabudou. 

Judikatura 
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 30 Cdo 1244/99 ze dne 26. července 2000
1. Mezi základní zásady soukromého práva patří zásada individuální autonomie, resp. autonomie vůle (možnost učinit právní úkon, zvolit si obsah i formu, vybrat si adresáta), zásada, že dovoleno je vše, co není výslovně zakázáno, zásada pacta sunt servanda (smlouvy se mají plnit) a zásada dispozitivnosti (možnost odchýlit se od právní úpravy).

2. Účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva na základě této smlouvy do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí kupní smlouvy. Postačuje, aby předmět této smlouvy byl označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem.

3. Smlouva o smlouvě budoucí se může týkat nemovitostí, které převodci do vlastnictví teprve nabudou.

Věc, na kterou je uzavírána smlouva o smlouvě budoucí kupní, nemusí v době, kdy je uzavírána smlouva o smlouvě budoucí kupní, ještě existovat (např. stavba). 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3290/2009 ze dne 4. února 2010
... platná právní úprava nevylučuje uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem je věc, která vznikne teprve v budoucnu, tím spíš je pak možno uzavřít i smlouvu o budoucí kupní smlouvě k věci, která vznikne teprve v budoucnu.

Absence prohlášení kupujícího o nabytí vlastnického práva
Smlouva o smlouvě budoucí kupní nemusí obsahovat ani výslovné prohlášení kupujícího, že se na základě budoucí smlouvy kupní zavazuje nabýt vlastnické právo k věci, která je předmětem prodeje.

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 33 Odo 292/2005 ze dne 27. března 2007
Obsahuje-li totiž smlouva ujednání obou smluvních stran o ceně v budoucnu převáděných pozemků i o tom, jakým způsobem budoucí kupující (žalovaná) tuto cenu uhradí, lze z existence takového ujednání dovodit rovněž vůli žalované v budoucnu pozemky od žalobkyně odkoupit, tedy uzavřít s ní kupní smlouvu. Pokud by totiž žalovaná v době uzavření smlouvy podle § 50a obč. zák. takovou vůli neměla, bylo by nesmyslné, aby se žalobkyní sjednala podstatné náležitosti kupní smlouvy (tzn. její předmět, kupní cenu a její splatnost i termín, v němž má být uzavřena). Projev vůle účastnic z hlediska jeho jazykového vyjádření ve smlouvě ze dne 10. 6. 2002 nelze za současného užití logického a systematického výkladu vyložit jinak, než že shodná vůle účastnic v té době směřovala k založení jejich smluvní (kontraktační) povinnosti, tedy k tomu, aby v jimi dohodnuté době spolu uzavřely kupní smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se již dohodly. Tomu ostatně nasvědčují i výsledky dokazování, které bylo v dané věci soudy provedeno.

Určení obsahu budoucí smlouvy soudem nebo třetí osobou
Strany se mohou ve smlouvě o smlouvě budoucí dohodnout, že obsah realizační smlouvy určí konkrétní třetí osoba. Pokud bude obsah realizační smlouvy určovat třetí osoba, pak musí dohoda obsahovat identifikaci této třetí osoby nebo způsob jejího určení. Je možné si sjednat i několik osob, které obsah smlouvy určí společně. Může být určena též osoba náhradníka.

Třetí osoba se může nebo nemusí k určení obsahu realizační smlouvy zavázat, a to buď přímo ve smlouvě o smlouvě budoucí nebo i samostatnou smlouvou. Pokud se však třetí osoba k určení obsahu realizační smlouvy nezaváže, není vázána dohodou účastníků o způsobu určení obsahu realizační smlouvy. Třetí osoba může přijmout závazek k určení obsahu realizační smlouvy i konkludentně, tedy tím, že obsah fakticky určí. „Jde o závazek osobní povahy. Nepřechází na dědice.“

Práva a povinnosti třetí osoby
Pokud však třetí osoba závazek k určení obsahu realizační smlouvy přijme, měla by si uvědomit, že jí z tohoto závazku vyplývají práva a povinnosti a je též odpovědná za případnou škodu. Právní vztah třetí osoby a účastníků smlouvy se bude řídit smlouvou o příkazu (§ 2430). Pokud by byla třetí osoba v nějakém zvláštním postavení (např. advokát), pak se musí řídit i zvláštními právními předpisy dopadajícími na výkon její činnosti. Nic nebrání tomu, aby byla sjednána odměna za určení obsahu realizační smlouvy mezi třetí osobou a účastníky smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud odměna sjednána nebude, bude se poskytnutí odměny řídit pravidlem uvedeným v § 2438, tedy že odměna se poskytuje pouze tehdy, kdy je poskytnutí takové odměny obvyklé zejména vzhledem k příkazcovu podnikání.

Kritéria pro určení obsahu realizační smlouvy
Třetí osoba musí při určování obsahu realizační smlouvy respektovat: 
a)	dohodu smluvních stran, kterou si případně strany určily mantinely pro určení obsahu smlouvy – smluvní strany se mohou například dohodnout na několika konkrétních variantách náležitostí, z nichž třetí osoba jednu vybere. Je zcela na vůli stran, jaká kritéria určí. Vůle stran na určení obsahu realizační smlouvy může být vyjádřena i v průběhu doby, kdy třetí osoba obsah realizační smlouvy určuje. Třetí osoba by se měla na smluvní strany obrátit, aby jí sdělily svou představu o obsahu realizační smlouvy, a pokud se v určitém bodě vůle smluvních stran protnou, mělo by to být respektováno, 
b)	účel, který smlouva o smlouvě budoucí sleduje,
c)	okolnosti, za nichž byla smlouva o smlouvě budoucí uzavírána, 
d)	to, aby byly práva a povinnosti stran poctivě uspořádány.

Důležité budou i další okolnosti, jako například soulad s dobrými mravy, právní úpravou apod. 

Okamžikem, kdy třetí osoba rozhodne o obsahu smlouvy, stává se toto její rozhodnutí pro obě strany závazné a smlouva je tím uzavřena. 

Vybočení z mantinelů určených smluvními stranami
Problémem zřejmě bude, když třetí strana vybočí při určování obsahu realizační smlouvy z mantinelů, které jí byly dohodou smluvních stran určeny (například namísto dvou variant, z nichž mohla třetí strana volit, určí variantu zcela jinou). V takovém případě je podle našeho názoru určení obsahu realizační smlouvy v takovém bodě neúčinné a smluvní strany se mohou obrátit na soud, aby obsah realizační smlouvy určil. Pokud ovšem nebude vybočení zjevné, bude zřejmě rozhodnutí třetí osoby platit a může se kterákoli strana domáhat náhrady případné škody. 

Určení obsahu smlouvy soudem
Pokud by osoba určená ve smlouvě o smlouvě budoucí obsah realizační smlouvy v přiměřené lhůtě neurčila nebo jej odmítla určit, pak se může oprávněná strana obrátit na soud, aby obsah realizační smlouvy určil (§ 1787). Toto ustanovení platí jak pro případy, kdy je obsah realizační smlouvy mezi stranami plně dohodnut, tak pro případy, kdy obsah realizační smlouvy není plně dohodnut, ale je dohodnut alespoň obecným způsobem.

Na soud za účelem určení obsahu budoucí smlouvy se samozřejmě může oprávněná strana obrátit také tehdy, pokud ve smlouvě není určena třetí osoba, která by určovala případný obsah realizační smlouvy. Toto oprávnění strany oprávněné vyplývá z § 1787. V souladu s ustanovením § 3017 může být smluvními stranami namísto soudu určen k určení obsahu realizační smlouvy rozhodce. Jeho práva a povinnosti jsou shodné se soudem. 

Kritéria, podle kterých bude určovat soud obsah budoucí smlouvy, jsou shodná s kritérii, podle kterých by obsah budoucí smlouvy určovala třetí osoba (viz výše). 

Žaloba o nahrazení projevu vůle 
K soudu musí strana oprávněná podat takzvanou žalobu o nahrazení projevu vůle podle § 161 odst. 3 OSŘ. Stranami žalovanými jsou všechny ostatní smluvní strany; aktivně legitimovanou je však pouze strana oprávněná, která vyzvala k uzavření realizační smlouvy. Pokud je stran oprávněných více, pak může na straně žalobce vystupovat více subjektů.

K uzavření realizační smlouvy dochází nabytím právní moci rozsudku o nahrazení projevu vůle. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 30 Cdo 2541/2006 ze dne 10. dubna 2007
… pravomocné rozsudky ukládající prohlášení vůle nahrazují toto prohlášení (§ 161 odst. 3 o. s. ř.), že účinkem rozsudku ukládajícího prohlášení vůle je nahrazení projevu vůle žalovaného a že rozsudek ukládající povinnost uzavřít přesně označenou smlouvu má za následek, že dnem právní moci rozsudku je smlouva uzavřena.

Petit žaloby
Obsah realizační smlouvy musí být uveden v petitu žaloby a pak i následně ve výroku rozsudku.

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 33 Odo 1672/2006 ze dne 28. května 2009
Účinkem rozsudku ukládajícího prohlášení vůle je, že nahrazuje prohlášení vůle povinného účastníka bez dalšího; k právnímu úkonu, k němuž má projev vůle směřovat, dojde však pouze za předpokladu, že rozsudkem nahrazený projev vůle má všechny náležitosti, které hmotné právo vyžaduje k jeho vzniku. Rozsudek ukládající prohlášení vůle (§ 161 odst. 3 OSŘ) se nevykonává a nemůže být podkladem pro soudní výkon rozhodnutí. Je tudíž nerozhodné, zda je rozsudek ukládající projev vůle formulován tak, jako v posuzovaném případě nebo tak, že je jím uložena povinnost k plnění spočívající v prohlášení vůle; podstatné je, že obsah smlouvy je uveden ve výroku rozsudku.

Soud může podle našeho názoru obsah navržené smlouvy měnit, není tak zcela vázán žalobním návrhem ve smyslu § 153 OSŘ. Toto oprávnění však může soud realizovat pouze v intencích dohody účastníků smlouvy o smlouvě budoucí a mantinely této dohody nesmí překračovat. 

K podobnému závěru, že soud je nadán možností smlouvu utvářet, dochází i Dohnal J. – když uvádí: „Soud tedy může dle mého názoru obsah smlouvy v rámci přiměřených intencí dotvořit, aniž by porušoval zákazový imperativ ničeho ve smlouvách žalovaných na nahrazení projevu vůle nedoplňovat. Ano, soud je sice vázán žalobním návrhem ve smyslu ust. § 153 OSŘ a nesmí v dohodě účastníků při nahrazování jejich vůle ničeho měnit, ale povšimněme si, že tato premisa se vždy vztahovala k určitosti označení převáděných nemovitostí, nikoli kupní ceny. Navíc, pokud žalobce navrhne, aby soud určil kupní cenu na základě znaleckého posudku, soud v žalobě ničeho nemění a pouze plní svou zákonem stanovenou funkci a povinnost.

Promlčecí lhůta
Právo oprávněné strany obrátit se na soud (§ 1787), aby určil obsah realizační smlouvy, podléhá promlčení. Promlčecí lhůta je právě stanovena v § 634, který ovšem určuje pouze konec promlčecí lhůty. Tu stanovuje na jeden rok od posledního dne lhůty, kdy měla být realizační smlouva uzavřena. Termín k uzavření realizační smlouvy může být stanoven buď smlouvou o smlouvě budoucí, nebo není-li stanoven smlouvou o smlouvě budoucí, pak platí pravidlo dané § 1786, kdy zavázané straně vzniká povinnost uzavřít realizační smlouvu bez zbytečného odkladu po výzvě strany oprávněné. Promlčecí lhůta tak bude končit jeden rok poté, kdy marně uplyne lhůta „bez zbytečného odkladu“ po výzvě strany oprávněné. K pojmu lhůty bez zbytečného odkladu viz výklad výše. 

Podobně se bude postupovat v případě, kdy je pravomoc určit obsah realizační smlouvy svěřena smlouvou o smlouvě budoucí do kompetence třetí osoby (§ 1787 odst. 1). Pokud tato osoba obsah neurčí, pak se může obrátit strana oprávněná na soud, aby obsah budoucí smlouvy určil. V takovém případě ovšem bude promlčecí lhůta končit jeden rok od okamžiku, kdy: 
•	osoba, která je oprávněna určit obsah realizační smlouvy, odmítne tento obsah smlouvy určit nebo 
•	marně uběhne přiměřená lhůta, ve které měla třetí osoba určit obsah realizační smlouvy. 

Určení přiměřené lhůty
I v tomto případě může být délka přiměřené lhůty určena ve smlouvě o smlouvě budoucí. Pokud určena nebude, musí ji určit soud, a to s ohledem na všechny rozhodné skutečnosti. Bude se tentokrát jednat o okolnosti především ve vztahu k osobě, která má určit obsah realizační smlouvy, a ve vztahu k uzavírané realizační smlouvě. Patrně nebudou rozhodné okolnosti na straně strany zavázané a oprávněné. Při určování, jaká lhůta je přiměřená, soud bude muset přihlédnout ke složitosti realizační smlouvy, k tomu, zda si musí osoba, která je oprávněná určit obsah realizační smlouvy, obstarat k uzavření smlouvy odborné informace, roli hrát mohou i osobní okolnosti na straně osoby oprávněné určit obsah realizační smlouvy. 

Změna znění realizační smlouvy oproti znění smlouvy o smlouvě budoucí
Zde je ovšem třeba říci, že i po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí se mohou smluvní strany dohodnout na jiném znění realizační smlouvy, než které původně zamýšlely smlouvou o smlouvě budoucí. Realizační smlouva z tohoto důvodu nemůže být neplatná, neboť se jedná o klasický projev smluvní autonomie. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1641/2006 ze dne 31. října 2006
Ani okolnost, že v kupní smlouvě se účastníci dohodli na nižší kupní ceně než v dohodě o budoucí kupní smlouvě, nečiní kupní smlouvu neplatnou, neboť z okolností projednávané věci je zřejmé, že žalobci (i žalovaní) chtěli svým projevem vůle v kupní smlouvě způsobit právní účinky, které s takovým projevem vůle normy občanského práva spojují, tj. převést na žalované vlastnické právo k předmětným nemovitostem za dohodnutou kupní cenu ve výši 700.000,- Kč a žalovaní vůli nemovitosti za tuto cenu koupit; je zřejmé, že pokud by žalobci takovou vůli neměli, kupní smlouvu by se žalovanými neuzavřeli.

Změna petitu po uplynutí lhůty k výzvě 
Žalobce může po podání žaloby měnit petit žaloby, respektive jej může doplňovat, a to i po uplynutí roční lhůty. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 553/2006 ze dne 28. února 2008
… má-li být rozsudkem soudu nahrazeno prohlášení vůle některého z účastníků budoucí smlouvy, musí být obsah této smlouvy přesně uveden ve výroku rozsudku, popřípadě musí být ve výroku rozsudku uveden odkaz na obsah připojené smlouvy, která tvoří jeho součást. Přesto, že žaloba ze dne 20. 6. 2003 byla z tohoto pohledu vadnou (až u jednání dne 23. 10. 2003 žalobkyně petit upřesnila), nebylo ji možné považovat za nesrozumitelné podání, neboť z vylíčení rozhodujících skutečností (§ 79 odst. 1 o. s. ř.) jednoznačně vyplývá, že jí žalobkyně uplatnila v hmotněprávní lhůtě právo na splnění povinnosti žalovaného uzavřít s ní směnnou smlouvu blíže specifikovaných nemovitostí; neurčitost petitu žaloby na nahrazení prohlášení vůle, která byla odstraněna až podáním došlým soudu po uplynutí jednoroční lhůty podle § 50a odst. 2 obč. zák., neznamená, že právo domáhat se nahrazení prohlášení vůle prekludovalo, jestliže z odůvodnění včas podané (avšak takovou vadou trpící) žaloby je zřejmé, že se žalobkyně domáhá splnění povinnosti žalovaného ze smlouvy o smlouvě budoucí podle § 50a odst. 1 obč. zák. Upřesní-li v průběhu řízení žalobce neurčitý petit žaloby (§ 79 odst. 1 o. s. ř.) vyplývající nadále ze stejných skutkových tvrzení, nejde o změnu žaloby podle § 95 odst. 1 o. s. ř. Nebylo důvodu, aby soud prvního stupně u jednání dne 27. 7. 2004 o takové „změně“ usnesením rozhodoval.

Zvláštnosti žaloby o nahrazení projevu vůle u realizačních smluv týkajících se nemovitostí 

Petit žaloby
Oproti původní judikatuře, kde Nejvyšší soud striktně trval na tom, že musí petit podané žaloby o nahrazení projevu vůle obsahovat i označení nemovitostí tak, aby rozsudek mohl být podkladem pro zápis do katastru nemovitostí (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 5238/2007), ve svém usnesení ze dne 24. 4. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3836/2011 zaujal Nejvyšší soud mírnější postoj k této problematice, když uvedl: „… ve výroku soudního rozhodnutí o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít kupní smlouvu ve smyslu § 161 odst. 3 o. s. ř. bylo oproti smlouvě o smlouvě budoucí pouze doplněno označení pozemku pro potřebu zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to o dílčí údaj, že pozemek je veden ve zjednodušené evidenci (absence tohoto údaje nezpůsobila neurčitost označení předmětu prodeje ve smlouvě o smlouvě budoucí). Na podstatných náležitostech budoucí smlouvy tudíž nebylo nic podstatného doplněno.“

Platnost smlouvy jako předběžná otázka
V případě žaloby o nahrazení projevu vůle může soud řešit jako předběžnou otázku, zda smlouva, kterou druhý účastník smlouvy o smlouvě budoucí převedl nemovitost, která je předmětem realizační smlouvy, na třetí osobu, je platná. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1721/2007 ze dne 25. listopadu 2009
Odvolacímu soudu v posouzení této předběžné otázky nemohla bránit okolnost, že tato třetí osoba (syn žalovaného) nebyla účastníkem řízení, neboť právní teorií i soudní praxí je obecně zastáván názor, podle něhož posuzuje-li soud platnost (neplatnost) právního úkonu jako otázku předběžnou v jiném řízení než v řízení o určení platnosti (neplatnosti) tohoto právního úkonu, může si závěr o tom učinit i v případě, že účastníkem řízení není žádný z účastníků tohoto právního úkonu.

Dále je třeba zdůraznit, že za určitých okolností se nemusí realizační smlouva uzavřít v celém původně dohodnutém rozsahu – ke změně může dojít z různých důvodů, ať již z objektivních (např. že došlo k exekuci na danou nemovitost), tak i z důvodů porušení smluvních podmínek. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1847/2012 ze dne 29. ledna 2014
Okolnost, že žalovaný protiprávně převedl dva ze sedmi pozemků na třetí osobu, nezbavila žalobkyni možnosti domáhat se nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy (alespoň) ohledně zbývajících nemovitostí (čemuž nasvědčuje i to, že žalobě na nahrazení projevu vůle bylo pravomocně vyhověno). Prodané pozemky již takto získat nemohla (pokud by je v žalobě na nahrazení projevu vůle požadovala, nemohla být v této části úspěšná), a zcela po právu se domáhá náhrady škody (ušlého zisku), která jí vznikla tím, že porušením závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí nenabyla tyto pozemky do svého vlastnictví, ač za normálního běhu věcí (při dodržení smlouvy ze strany žalovaného) by se její majetek o obvyklou cenu těchto pozemků v době jejich prodeje rozmnožil. (…) K přerušení příčinné souvislosti ve smyslu shora citované judikatury nedošlo, neboť porušení právní povinnosti žalovaným zůstalo příčinou vzniku škody i poté, co žalobkyně dosáhla žalobou o nahrazení projevu vůle nabytí vlastnictví k ostatním nemovitostem; naopak uplatnění žaloby na nahrazení projevu vůle není možno považovat za příčinu vzniku škody, tím méně za příčinu rozhodující, která způsobila vznik škody bez ohledu na původní porušení smluvní povinnosti žalovaným.

3. Újma vzniklá nedodržením kontraktační povinnosti
Pokud zavázaná strana nesplní svou kontraktační povinnost a realizační smlouvu neuzavře, pak se může strana oprávněná domáhat újmy pro porušení smluvní povinnosti (§ 2913). Porušení povinnosti též může být sankcionováno smluvní pokutou, pokud si to strany ujednají. 

Judikatura 
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 695/2003 ze dne 27. ledna 2004
Porušení závazku vůči žalobkyni prodat jí za smluvených podmínek nemovitost spočívá totiž nejen v tom, že neakceptovali její návrh smlouvy, na jehož základě měla být kupní smlouva sepsána notářským zápisem, jak bylo předjednáno, ale i v jejich přístupu k realizaci prodeje a v celkovém jednání vůči ní, včetně toho, že následným prodejem jinému kupci zcela zmařili možnost žalobkyně domoci se soudní cestou splnění jejich závazku ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě. (…)

Jestliže tedy žalobkyně splnila svou povinnost v souladu s platným závazkem, jehož právní účinky nastaly právě proto, že předjednaná kupní smlouva se v důsledku jednání žalovaných neuskutečnila, odvolací soud nepochybil, když potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně o povinnosti žalovaných nahradit jí takto vzniklou škodu, jejíž výše 779.520,- Kč, odpovídající finanční ztrátě při směně Kč na CHF a zpět, byla prokázána.

Výše újmy
Pokud se týká výše újmy, může být představována i rozdílem mezi sjednanou s kupní cenou (pokud byla sjednána výhodně pro kupujícího) a skutečnou cenou nabývané věci. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1415/2006 ze dne 18. prosince 2007
Majetkovou hodnotu samozřejmě má i věc – nemovitost. Dojde-li k její ztrátě či zničení, vzniká vlastníkovi věci skutečná škoda, spočívající v hodnotě (tržní ceně) věci v době, kdy ke ztrátě nebo zničení došlo (§ 443 obč. zák.). Naopak, nenabyl-li ten, kdo byl oprávněn, vlastnictví k věci, ztratil tím majetkový přínos, neboť jeho majetkový stav se o tuto hodnotu nezvětšil.

Charakter ušlého zisku může proto mít i majetková újma spočívající v tom, že nedošlo k nabytí vlastnického práva dovolatelů k nemovitostem, jež měly být na ně převedeny budoucí kupní smlouvou, což vedlo k jiným právním poměrům účastníků. Žalobcům tak mohl ujít majetkový přínos v hodnotě rozdílu mezi smluvenou kupní cenou a hodnotou nemovitostí, neboť tím, že nemovitosti nenabyli, nezvětšil se jejich majetkový stav, ačkoliv bylo možno důvodně očekávat, že koupí nemovitostí k očekávanému majetkovému přírůstku dojde (srov. obdobně usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 2. 2003, sp. zn. 25 Cdo 1294/2001, publikované v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu pod č. C 1727, svazek 24, ročník 2003). U kupní smlouvy se zásadně předpokládá zaplacení adekvátní ceny, takže ušlý zisk může představovat rozdíl mezi hodnotou věci a výhodnou kupní cenou.

4. Zánik povinnosti uzavřít smlouvu pro změnu okolností
Další možností, kdy může dojít k zániku povinnosti zavázané strany uzavřít realizační smlouvu je případ, kdy dojde takové změně okolností, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby realizační smlouvu uzavřela. Jedná se o výjimku z pravidla pactum sunt servanda (smlouvy mají být plněny). Jedná se zejména o případy, kdy dojde k takové změně závazku, že nelze předpokládat, že by strana za takových okolností smlouvu uzavřela.

Pravidlo o možné změně okolností předvídá „proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně se proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (rebus sic stantibus); s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené smlouvy. Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejíchž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu § 50a odst. 1 obč. zák (pozn. nyní § 1788 NOZ). Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu.“

Judikatura 
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 23 Co 81/2004 ze dne 19. října 2004
Z textu uvedeného ustanovení tak plyne, že ne každá změna okolností nutně musí vést k zániku povinnosti zamýšlenou smlouvu uzavřít. Musí jít o takovou okolnost, která se v průběhu doby změnila, která byla pro účastníky (nepochybně i jen jednoho z nich) významná. To, že minimálně pro žalovanou p. V. bylo účelové využití původně zemědělských pozemků významné, plyne z dodatku smlouvy o smlouvě budoucí z 5. 9. 1995. Kromě úpravy ujednání o termínu zamýšlené kupní smlouvy si zde totiž účastníci sjednali rozvazovací podmínku. Ta byla vázána právě na změnu účelového využití pozemků v důsledku rozhodnutí správního orgánu o umístění stavby. (…) Proto změna účelového využití zemědělských pozemků ve směru možnosti jejich zastavení je právě tou kvalifikovanou změnou okolností, ze kterých především žalovaná při uzavírání smlouvy vycházela.

NOZ obsahuje i obecnou právní úpravu změny okolností, a to konkrétně v § 1764. Pro smlouvu o smlouvě budoucí však platí úprava zvláštní, která je obsažena v § 1788. „Tato zvláštní úprava vylučuje použití úpravy obecné ve vztahu ke smlouvě o smlouvě budoucí. Není tím vyloučeno použití obecné úpravy ve vztahu k budoucí smlouvě.“ 

Okamžik změny okolností
Ke změně okolností musí dojít od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí do okamžiku vzniku povinnosti uzavřít realizační smlouvu. Okolnosti, které by vznikly po vzniku povinnosti uzavřít realizační smlouvu, tedy v době, kdy se bude zavázaná strana nacházet v prodlení se splněním své povinnosti k uzavření realizační smlouvy, jsou nerozhodné. 

Judikatura
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 33 Odo 343/2005 ze dne 22. března 2007
Dovolací soud tedy dospěl k závěru, že změna okolností ve smyslu § 50a odst. 3 ObčZ může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě pouze v případě, že k ní došlo od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do uplynutí doby, do níž měla být smlouva uzavřena. Pozdější změna okolností, byť i taková, jakou má na mysli § 50a odst. 3 ObčZ, již zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě za následek nemá.

Zánik závazku 
K zániku závazku k uzavření realizační smlouvy dochází již okamžikem, kdy dojde ke kvalifikované změně okolností. Zavázaná strana však musí tuto změnu druhé straně oznámit, a to ve lhůtě bez zbytečného odkladu, jinak bude povinna uhradit straně oprávněné vzniklou škodu (§ 1788). 

Další okolnosti, za nichž dochází k zániku závazku 
Smluvní strany si též mohou dohodnout další okolnosti, za nichž dochází k zániku závazku k uzavření realizační smlouvy. Právní úprava je v tomto směru dispozitivní a je jen na účastnících smlouvy, jak si své vztahy upraví. 

Související ustanovení NOZ: 
§ 559 až § 561, § 634, § 1748, § 1767 až § 1769, § 3017

Související předpisy 
§ 13 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích

Předchozí právní úprava
§ 50a ObčZ

Dostupná odborná literatura
1.	Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009. 
2.	Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.
3.	Dohnal, J. Závazek k budoucímu převodu nemovitostí mezi podnikateli. Obchodněprávní revue, č. 5/2011, s. 
4.	Nakl. Wolters Kluwer – Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář Svazek I. Praha: Wolters Kluwer, a.s. 2014
5.	Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol.: Obchodní zákoník. Komentář. 13. vydání. Praha: C. H. Beck